希望の土地も見つかって、信頼できる業者も見つかったらいよいよ最後の契約です。
今回は法律がらみのちょっと堅い話をしたいと思います。
とても重要なことなので、最後までしっかりと読んでください。
まず「宅地建物取引業法」では宅地・建物の売買契約を行う場合、物件取引についての重要事項説明をする決まりになっています。
要するに「重要事項」の説明は契約前にしなくてはいけない、仮に説明がなかった場合は違反になるということです。
ですから、基本的に契約時は重要事項の説明からスタートするものです。
そして、この説明時に、宅地建物取引主任者は、主任者証を見せることになっていますので、必ず確認しましょう。
さらに説明書には主任者の記名押印が必要です。
つまり、重要事項は必ず書面で交付しないといけない決まりになっています。
口答だけでは説明したことになりません。
実際、この書類には契約するかしないかの判断となることがたくさん書かれています。
その中でも得にチェックすべきポイントが4つあります。
まず一つ目が「土地の取引形態の確認」です。
取引形態によっては、仲介手数料がいらない場合もあります。
仲介手数料の上限は、売買代金の3％+6万円+消費税です。
取引形態というのは「売主（売主が直接売る場合）」「代理（売主の代理人となる場合）」「媒介（売主の媒介となる場合）」の3種類あります。
この中で仲介手数料が発生するのは「媒介」の場合のみです。
但し、代理の場合は代理手数料をとられる場合があります。
売主から直接買う場合は仲介手数料は必要ありません。
つまり、取引形態によって、土地の売買代金以外のお金がかかならいこともあります。
二つ目は「住宅ローン特約とあっせんの有無を確認」して下さい。
例えば土地は自己資金で、家はローンで支払う場合。
仮に銀行で審査が通らなかった場合、この特約があれば一定期間以内であれば契約を白紙撤回することができます。
もし手付け金を支払っていたとしても、それを返してもらえます。
重要事項に書かない業者もいるので、気をつけてください。
三つ目は「建築条件付以外の土地の場合は付帯条件を確認」することです。
例えば、ここは3階以上の建物を建ててはいけない、住宅以外のアパートは建ててはいけないなどです。
このような場合は、あとでトラブルになる場合があるので、必ず確認しておきましょう。
そして最後四つ目が「土地購入の諸費用を確認」することです。
土地代金以外の諸費用がかかることはご存知のことと思います。
例えば「仲介手数料」「登録免許税」「住宅ローン費用」などいくつかあります。
どれもお金がかかることなので、必要な費用と金額を確認しておきましょう。
重要事項の説明が終われば、いよいよ契約です。
契約は必ず不動産業者の事務所でおこないましょう。
更に契約時に気をつけるポイントが4つあります。
1.売主本人かどうかを確認する
契約時にたまに売主本人でない人が契約の席に座っていることがあります。
売主が契約に来られない事情があり、家族が代理として座っていることもあります。
代理人が代理権を持っていれば問題ありませんが、自称代理人の場合は注意が必要です。
2.不動産業者が免許業者かどうか確認する
たまに免許を持っていないにも関わらず免許業者らしく事業をおこなっている人がいます。
そういう人を「ブローカー」と呼んでいるのですが、ブローカーは事務所で契約しましょうとは言いません。
なぜなら、免許業者なら必ず事務所の壁に免許証を貼っておくからです。
免許業者でなくことがばれないように、必ずお客様のところへ行って契約をしようとします。
3.手付金は10％以上支払わないこと
通常、時に双方で決まりごとがない場合、手付金は全て「解除手付」になります。
買主は手付金を放棄することで、そして売主は手付金の2倍の金額を買主に支払うことで契約を破棄することができます。
ローン特約をつけていれば手付金は全額返ってきますが、そうでない場合、支払った手付金は返ってきません。
そのため手付金は1割までと覚えておきましょう。
4.契約書や重要事項説明など業者に分かりやすく説明してもらう
実はこれが結構重要です。
業者の中には何十ページもある契約書でも5分ほどで説明を終わらせてしまう場合があります。
どのような土地でも長所・短所があるものです。
短所も納得して契約するのであれば後々トラブルになることはありません。
もし不明な点があれば必ず確認しておくことが大切です。
