京都住まいのQ&A

 

 

 

注文住宅を建てる工法にメリット&デメリットはありますか?

今回は、色々な工法のメリット&デメリットをお話します。
大手住宅メーカーをはじめとして、日本では様々な工法が取り入れられてます。
木造軸組み工法、木造枠組み壁工法(2×4工法)、木質パネル工法、
軽量鉄骨軸組み工法、軽量鉄骨ラーメン工法、鉄骨軽量パネル工法、
重量鉄骨ラーメン工法、鉄筋コンクリートラーメン構造、鉄筋コンク
リート壁式構造、壁式プレキャスト鉄筋コンクリート構造、・・・。

たくさんの工法が並んでいるけど、その内容が一体どのようなものかよく分かりません。
家づくりがはじめての方や、工法が複雑でよく分からない方にも分かりやすく説明するのでご安心ください。
ポイントは「安い、品質が良い、長持ち、リフォームしやすい、メンテナンスにお金がかからない」
という観点から考えることです。

まず、前回の配信と重複しますが、大切なことなので繰り返します。
理想的なマイホームに住むためには、ローコスト住宅を初回表示価格のままで購入することはできません。
そして、みなさん生涯快適に住むためにも将来的にリフォームや増改築は避けられません。
それは、子どもたちの結婚や就職などで家族構成が変わり、価値観や生活スタイルも変化するからです。

まず、材質と工法のお話です。
将来のリフォームを考えると、「鉄骨」は避けた方がいいでしょう。
鉄骨と聞くと、火事に強いと思われがちです。
しかし、実際の火事ではわずか5分で本来素材の持つ強度が六割も落ち、曲がり始めるのです。
また、現場での溶接で鉄骨には難点があり、簡単にリフォーム出来ません。
次に「鉄筋コンクリート」はどうでしょう。
丈夫で長持ちですが、工事期間が長く、コストもかなり高くつくので、一般住宅には向いていません。
そうすると残るのは、「木」を使った工法です。
木質パネル工法は、工場で生産されたパネルを使うので、工事期間を短縮できます。
しかし、間取りの変更や増改築は難しくなります。
また、普及品を使用しないため、高品質の素材をすることも考えるとローコスト化も困難でしょう。
最後に残るのは「木造軸組み工法」と、「2×4工法」と呼ばれる工法です。
2×4工法は、素人の職人でも建てられる工法です。
つまり、熟練の職人がいらない分、ローコスト住宅に向いています。
しかし、間取り変更などのリフォームはしづらい傾向があります。
もう一つの木造軸組み工法もローコスト住宅に向いています。
日本で一番普及している工法で、新築住宅の四割弱を占めるほどです。
ところがこの工法も広く普及していて、数多くの職人から腕の良い職人さんを探すのは困難でまさに玉石混合です。
だからと言って運任せにするわけにはいかないので、その他に見て頂きたい項目をお話します。

それは地震対策です。
日本は地震大国で、先日も大阪を震源とする大地震が起こりました。
「地震が来ても大丈夫?」という意識は常にあると思います。
地震対策についてお話するとまず、地盤の強度を調査して、その結果に対応した地盤対策をします。
そして、地震に耐えられる設計施工をします。
大震災のような地震がきても倒壊してしまわないように耐えられるものにしなければなりません。
特に「材料そのものの強さ」と「接合部の強さ」は重要です。
例えば、木造軸組み工法の骨格をなす柱には、十分な精度と強度が要求されます。
一階から二階の屋根まで一本で支える柱は直径が12センチ以上のものを使います。
その柱は強い縦揺れでも、基礎から抜けないようボルトで固定したり、柱と柱、
柱と土台をつなぐ緊結金物などを使って構造を強化しています。

また、筋交いという強度部材を入れた耐力壁を、バランス良く配置することも耐震設計をする上で欠かせません。
耐震性については建築基準法や、技術基準などでも最低限必要なことが定められていますが、住宅を選ぶ上で絶対に見逃せない項目です。
「では、法律に書かれていないことなら業者は手抜きをしても良いの?」
「強度を損なう吹き抜けを要望されてもそのまま工事をするの?」という疑問も出てくることでしょう。

これはズバリモラルの問題です。
つまり、良心的な業者であるかを問う問題です。
工事中現場を見に行く機会はあまり多くないしょう。
それに建築に詳しくないと手抜き工事が目の前で行われても分かりません。
また、強度を損なうような設計をお願いしたとき、業者は耐久性がないから危険であることを素直に伝えてくれるでしょうか。
このような場面ではお客様が望んでいる設計でも生命にかかわることですから、しっかり断れる業者でなければなりません。
私は木材を使用した工法をお勧めしていますが、工法だけに注目せず、家づくりは信頼できる業者にお願いすることを大切にしてください。
良い業者選びをできるように必要な知識をどんどんつけていってください。

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住宅業界の常識って何ですか?

今日は、住宅業界の常識に踊らされないための注意点をお話します。
まず、住宅を建てるときに参考に読む住宅雑誌や広告です。
住宅雑誌にはきれいな写真が並んでます。
明るくて広々としたリビングのソファーに家族が笑顔で並び、
素敵なダイニングキッチンで美味しそうなお料理を楽しそうに食べている様子を見たことがありませんか?
こんな素晴らしい写真を見ると、こんな家に住んでみたいものだと私でも思ってしまいます。
もちろん、掲載された施主への心遣いから値段は書かれていません。
どの紹介例ももっともらしいことが書かれていて、悪いことが全くと言っていいほど載っていません。
それが消費者の購入意欲をかきたてます。

しかしながら、住宅雑誌が提案するとおりに家を建てると、お金をドブに捨てることになるかもしれません。
理想どおりの住まいを手に入れることも難しいかもしれません。
これは、仕方がない話でもあるのですが、住宅雑誌を出している出版会社は住宅業者ではありません。
このような雑誌には、大手住宅メーカーなどが広告を出してます。
その住宅メーカーのイメージが悪くならないように、マイナスイメージにつながりやすいことや都合が良くないことは載せません。

つまり本当のことは書けないのです。
そして、住宅づくりに必要な知識を取り入れるための「住まいづくりガイド」や「住まいづくりの豆知識」などの記事も住宅雑誌に載っています。
住宅雑誌や本はどこか歯切れが悪いのです。
きれいごとだけが並べられて、都合の悪い事がなに一つ載っていません。
なぜでしょう?
企業のマイナスイメージにつながったり、消費者の不買に影響しそうな情報は載せません。
本来消費者が本当に知りたい「どの業者のどこが悪い」という特集でも組むと、住宅メーカーからクレームがきてしまうでしょう。
雑誌の情報をうのみにしないようにしてください。

続いて住宅雑誌でも取り上げられることが増えてきたローコスト住宅についてです。
住宅はただ安いだけではダメです。
「生涯、安全で快適に暮らせて、さらにローン返済を心配しなくて良い低価格住宅」でないといけません。
安かろう悪かろうの家では、せっかくマイホームを手にしても我慢して妥協しなくてはいけません。
ローコスト住宅を選ぶときに重要なことは、どのように安くしているかを調べて比較することです。
まず、「どんぶり勘定」の分析です。
一項目ごとに「一式いくら」という価格設定を確認して、業界の非常識「どんぶり勘定」を否定しましょう。

例えば、押入れを造るとします。
大工さんが作業をスタートして、ストップウォッチで計測し、作業完了でストップします。
これが仮に4時間30分だったとします。
1日8時間を100とすれば、0.5625日です。
使ったのは材木とベニヤ板で6,240円になります。
つまり、押入れが一つ増えた場合は、その作業代と材料代が追加になるだけです。
間取りが変わっても、合理的な見積りができるわけです。
これは、誰がしても同じです。

さらに詳しく調べてみましょう。
まずは、大工さんに4時間30分かけて造ってもらうのが合理的かということです。
例えば、洋室の押入れの床がベニヤ板だとします。
部屋はフローリング、しかし押入れはベニヤという場合です。
もし、押入れの床の素材をベニヤからフローリングに変えれば作業代は減るでしょう。
この減った作業代と、ベニヤとフローリングの差額を差引し、総合的に判断するわけです。
もちろん、品質と耐久性に問題がないのが前提です。
これはほんの一例で、標準的な家では、その検討項目数は一万以上にも及びます。
でも、そのひとつひとつを確認していくと大きなコストダウンにつながるのです。

次に業界の非常識「自由設計」を使って、合理的な設計を取り入れましょう。
先ほどの「どんぶり勘定」を否定することで、ひとつひとつの工事を検討するとコストダウンできることがお分かりになったと思います。
「では、どんな家でも安い坪単価で建てられるのか?」という疑問も湧くかもしれません。
残念ながらそう上手くはいきません。
家を真上から見てみましょう。
同じ床面積でも、真四角の家と長方形の家では、柱の数が違います。
プランが複雑になればなるほど、材料費も手間も増えてきます。
そのため、同じ敷地面積になってもシンプルな真四角の正方形の家が構造的に一番安く造れるのです。

続いて表示の坪単価でどこまでできるかを知っておく必要があります。
ローコスト住宅の場合、広告通りの値段で家を建てることはできません。
なぜかといえば、40坪で四角の総二階の家を標準タイプとしているからです。
もちろん、水回り設備や必要最低限の照明器具などは含まれた金額で提示されていますが、家の形の希望や住宅にあった地形が一致するとは限りません。
普及している材木はメートル単位で売られてます。
昔の尺貫法で建てると無駄が出るので、メートル単位で家を設計します。
同じ本数の材料でも、切らないので部屋も広く出来ます。
このようにして価格を下げているので、間取りを複雑にしたり、オプションをつけると価格に反映されて高くなるのです。
そうすると、表向きは安くても規格から外れれば外れるほど建築費用が高くなり、なんだか騙された気持ちになるかも知れません。
しかし、これは、やむをえません。
なぜなら、表示価格が安いのは、品質を維持しながら低価格を追い求めた結果だからです。
むしろ、合理的な計算で「どんぶり勘定」とは呼べません。

正直にオプションなどをつけた値段をチラシにのせれば、消費者が興味を持ってくれなくて仕方なく安さを売りに出さなくてはいけないこともあるのです。
ですから、チラシの値段だけで判断しないでください。
ローコスト住宅で気をつけることは、規格品に、皆さんの要望を入れた後の金額を知ることです。
表示価格だけでは購入できるケースは少ないので、
当初の価格設定よりも高くなることを前提にどの部分に費用がいくら使われていくかをしっかり確認しましょう。
いつもどんぶり勘定な方でも、家づくりだけは家計簿をつけるようなこまめさも持ってください。

今回は住宅雑誌とローコスト住宅についてでした。
住宅業界の常識は消費者にとって非常識になることもあります。
この配信では建築業界の非常識な部分や業者選びの方法を取り上げながら、自己防衛策を紹介します。
この「自己防衛策」を身につけることで多くのメリットもあります。
以下はそのメリットの一部です。

1 お金をかけずに出来る。
2 良い業者と悪い業者が区別できる。
3 営業マンに真剣に対応してもらえる。
4 業者に言いくるめられない。
5 欠陥住宅を未然に防げる。
6 業者(良い業者)に感謝されてイキイキと仕事をしてもらえる。
7 余分な工事を薦められなくなる。
8 アフターフォローの心配がいらない。
9 増改築やリフォームにも応用できる。

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家づくりや業者選びに失敗してしまう落とし穴はありますか?

今日は、なぜ私が落とし穴に気づいたかについて話します。
私はもともと住宅業界の者ではありません。
バブルが崩壊した平成4年に脱サラをして一般建築の設計事務所を営む道を選びました。
そして平成8年にわが家をあるハウスメーカーで建てました。
家づくりは3回目で、前回までの失敗や改善点をもとに「次こそは満足のいく家を・・・」と、綿密に計画を練りました。
それまでの失敗は、ずばり安易に工務店を決めてしまったことです。
そこで、今回は事前に30社以上を下調べし、その中で20社以上に見積してもらい、各業者からの説明を受けました。

しかし、その過程の中で何かがおかしいと感じ始めました。
そのおかしい点を大きくわけると次の3つです。

1.値段の根拠がわからない。
20社以上見積もりをしてもらう中で、似たような間取りで仕様部材も同じものにしても業者によって見積金額がちがいました。
不思議になって「この工事はなぜこの値段なんですか?」と聞くと、誰も明確に答えることはできませんでした。
私も商売で工務店を営んでいる以上、見積もり金額が原価でない事ぐらいはわかります。
A社で「○○万」、B社では「そこから5%引きますよ」と言われました。
それでも利益が出ると言うことは「結局いくらが適正な価格だろう?」と気になります。
買い替える予定がある消耗品や高価でない商品であれば失敗してもまだ諦めがつくけど、家はこれから一生住むことを前提にしているから後悔したくありません。
さらに、C社とD社では基礎工事の見積もりがそれぞれ125万円、85万円と金額に差があったのに、合計の見積金額は同じぐらいになりました。
住宅業界に身をおきながら、いざ消費者側の立場になると混乱するばかりでした。
どの業界でも言えることかもしれませんが、住宅業界は特にブラックボックスが大きく、非常に閉鎖的な業界だと感じます。
住宅業界の人に値段の根拠を尋ねると、
「値段の根拠なんてつけられない。一つの工事に複数の下請け業者とたくさんの人が間に入ってるか誰も判らない。」と言われてしまいます。
住宅業では下請けのさらに下請けの孫請けが存在するようなこともあるので、値段の根拠を明確に説明できる業者はそう多くないでしょう。

2.どこの業者がいいのかわからない。
一番困るのが業者選びでしょう。
展示場回りをすると、次から次へと業者がやってきます。
どこの営業マンもなんとか人間関係を作ろうと必死で私も参りました。
みんな熱心に営業トークをするので、途中からはもう誰が誰だか全くわからなくなります。
中には私が知りたいことに答えられない営業マンもいましたが、その状況でもやはり信頼できる業者とめぐり合いたくて一人ひとりと話しました。
当たり前ですが、どこへいっても「ウチが一番」と施工例を紹介します。
しかし、施工例よりも知りたいことは、その会社が良い家を建ててくれるか?アフターケアもしっかり行ってくれるか?という事です。
今年は大阪で大地震がありました。
西日本を中心とした大豪雨もあり、災害にも強い頑丈な家を建ててくれることは大切です。
想像をはるかに超えた被害が出てしまう災害時には家の修繕工事も考えなければなりません。
そんなときに力になってくれる業者を選びたいはずです。

3.どこかで手抜きをしてるかもしれない!?
1の値段の根拠と2の業者選びとも深くかかわるお話で、価格だけにこだわると欠陥住宅をつかまされるかもしれないおそれがあります。
住宅の建設費を安くしたらその分どこかで費用を削らなければなりません。
TVの「欠陥住宅特集」で
「お施主さんが安くしろっていうから、手を抜くんですよ」と建築業者が言っているのを聞いたことがあります。
建築業者全てがそのような悪質な企業ばかりではありませんが、一部にそんなことをする業者がいると、何をどう選べば良いのか本当に分からなくなってしまいます。
規格外の工事やオプションを依頼すると驚くほど高くついてしまいそうで、どこかで妥協しないといけない気がしてきます。

私は冒頭で家づくりを3回したお話をしましたが、某ハウスメーカーにマイホームをお願いしました。
当時はそれなりには満足していましたが、マイホームに希望を全部取り入れられず諦めた事も多かったので後悔しました。
また、住宅業界に身をおいていると、家づくりでの失敗談を耳にすることもあります。
住宅への不満は引き渡し後に住み始めてから気づくことがほとんどなので、取返しがつきません。
これから家づくりをしようとなさっているみなさんに先程お話したような悔しい思いをさせたくありません。
普通の人なら、家づくりは一生に一度のことでやり直しはできません。
私は「住宅業界で新たなサービスはできないものだろうか?」と自問自答を繰り返しました。
このような経緯から、私は住宅業界に深く関わるようになりました。
今痛感していることは、建築業はサービス業でなければならないということです。
建築業者はお客様の家を「作らせてもらっている」、あるいは「作ってあげている」どちらの姿勢で取り組むべきであるかということです。
主役はあくまでこれから家に住む施主であって、工事を行ったり、仲介を行う業者ではないはずです。
「プロとして消費者の意見を聞いて、プロなりの提案を行い、当たり前に良いものを作り提供する。」
それが本来建築業界に求められる資質であると思います。
住宅業界全体が良くないわけではなく、良い業者は必ずいます!
今の私にできることは、皆さんに良い業者選びの方法をお教えすることです。

住宅業界のことを知りたくて勉強する方も増えてきました。
とても素晴らしいこです!
たくさん勉強して住宅を見る目を養うことで、住宅業界も良い方向に変わっていくでしょう。
この配信では誰も教えてくれない住宅業界のお話や皆さんがマイホームづくりに必要な知識を惜しまず提供します。

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住宅業界の人と話すときに気を付けておく事はありますか?

今回は、非常識な住宅業界についての話です。
憧れのマイホームを建てるとき、不動産会社の営業マンとの話から始まります。
戦後ハウスメーカーが誕生し、営業マンが登場しました。
地元の工務店にも営業マンがいます。
ところで、営業マンの仕事とはなんでしょう。
少し悪い表現ですが、1件でも多くの契約をとることが仕事です。
どのメーカーも営業マンに厳しいノルマを与えているので、過酷な業界というのが正直なところです。
契約数によってお給料を決める歩合制で勤務している営業マンには死活問題でもあります。
「家は一生ものですからじっくり取り組みましょう」と口で言いながら、営業マンは早く契約を決めたいのが本心です。
そのため、営業マンはあらゆる手を使って契約してもらおうとして顧客に隙を与えない人もいます。
即決してもらう意気込みでいないと、施主が住まいづくりを真剣に考えるうちに知識をつけたり、
色々と注文するようになって予算が上がり、ライバル会社に流れたり、契約を渋られてしまうからです。
住宅業界の中では早く契約を結び、下請け業者に任せてスピーディーに引き渡し、契約を多く取る営業マンが優秀とされています。
同業者でありながらお恥ずかしい話ですが、「今月は決算月なのでなんとかお願いします」なんてことを平気で言う営業マンだっています。
本来であれば、施主のことを第一に考えるのが当然ですが、自分の保身や会社のことしか考えていないことが多いです。
誤解を恐れず言うなら、儲けることだけを考える営業マンがいる住宅会社には頼まないほうが良いでしょう。
くれぐれも売り上げ重視の営業マンには気をつけてください。

続いて業界の実態を交えながらお話します。
新築だけど住んでみると欠陥住宅だったという恐ろしいケースがあります。
どの業界でも同じですが、本物や良質なものを見分けるのは難しいことです。
例えば、お米で有名な新潟県の魚沼産コシヒカリはスーパーやお米屋さんなど食料品店に行くと必ずと言ってもいいほど並んでいます。
ところが、実際に生産できる量はごくわずかで、流通している新潟魚沼産コシヒカリには偽物が紛れています。
食品表示違反、産地偽装問題のニュースがマスコミを賑わせることはたびたびあります。

建築業界でも実は同様のことが起きています。
新築で家を建てる場合、使われる建材や設備品はすべて新品だと思うはずです。
ところが、他の現場で残ったものや設備品の不良在庫があったら、施主に見えないのを良いことに使ってしまうかもしれません。
材料費を節減できるからといった理由で許されることではありません。
そして、手抜き工事も横行しています。
手抜きが最も多いのは基礎工事と言われています。
基礎のコンクリートを打つ時、水を多く入れると工事がしやすく、仕上がりも綺麗に見えます。
ところが、水分を含み過ぎると強度はどうしても弱くなってしまいます。
日本は地震大国ですし、京都もいつ大きな揺れが起きるかはわかりません。
耐震強度はしっかり力を入れていただきたい部分です。
大地震が起きて建物が倒壊してしまうと命にかかわる問題になります。
信頼できる業者にお願いしたり、監理を入れることが大切です。

また、建築素材についてもみなさんに知っておいていただきたいことがあります。
気候は、住まいの構造と住まいの仕方に影響を与えます。
日本には四季があり、夏は高温多湿、冬は低温低湿の気候です。
この気候に適した家は、昔ながらの木造の住宅です。
木、土、紙など自然素材で作られ、自然の気候を家の中に取り入れてました。
ところが、住まいの構造と住まいの仕方は大きく変化し、「開かれた家(夏型)」から「閉じらた家(冬型)」になりつつあります。
規格型住宅が増え、合板やビニールクロス等などの新建材を多く使うようになったのです。
これらの素材は呼吸しない素材なので、家自身が呼吸できません。
閉じこもった空間になると、家の中は湿気とホコリと化学物質が充満しやすくなり、アレルギーやシックハウス症候群を引きおこすおそれがあります。
汚染された空気が家の中を漂っていると聞くと、ゾッとしてしまうものです。
住まいが原因で病気になることなく健康に過すために、自然素材を使った家を是非建ててください。

こうした建材や設備品の不備、手抜き工事、素材の特徴について知ろうと思っても、
都合の悪い点は、聞かないと教えてもらえないので、やはり信頼できる業者に頼むのが大事です。
見落としがちになる部分ですが、実際に建築工事を行うのは下請け業者であり、営業マンではありません。
宅地建物取引主任者やFPなどの資格を積極的に取得している営業マンであれば話は別ですが、
家についての知識が乏しい営業マンが担当していたり、全くの素人が販売しているケースなども残念ながらあります。
その場の雰囲気や押しに負けて契約書に印鑑を押し、後で後悔したり、中には欠陥住宅をつかまされたりする方も多くいらっしゃいます。
ですから、設計や現場について詳しくない営業マンや現場の実情を知っていても触れたがらない営業マンに当たったときは避けたほうが無難でしょう。
施主を大切にしているか、それとも会社を大事にしているかを見極めることが大切です。

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住宅展示場には行った方がいいですか?

今回は住宅展示場、分譲住宅、最新工法、広告宣伝の落とし穴をお伝えしようと思います。
まず、住宅展示場の落とし穴についてです。
家を建てようと思った時に住宅展示場へ向かわれる方がたくさんいます。
みなさんは、もう展示場に行かれましたか?
展示場で失敗しないためにはどうすれば良いかを特別にお伝えします。
まず、展示場にはどんな問題があるか考えてみましょう。

● 広すぎて現実離れしてる。
● 豪華な仕様になってる。
● 家具や調度品で飾られてる。
● 本体価格に含まれない照明器具やカーテンで飾られてる。
● 良いことしか説明してくれない。
● 営業色が強い。

予備知識を持たずに総合住宅展示場のモデルハウスに行くと、ほとんどの人が魔法にかけられたように良い気分になります。
まず、豪華な外観で夢心地にさせられ、立派な玄関ドアを開けると、旅館のような広い玄関でお出迎えされます。
もちろん、これは来客者が驚くような仕様で特別につくっているからです。
そして、進んで入っていくと最高級のシステムキッチン、広いジェットバス、
高性能で大きなサッシに高級感漂う防火カーテン...とオプションのオンパレードです。
モデルハウスはまさに夢の国。
建物本体以外が豪勢で何が標準なのか分からなくなってしまいそうです。
無垢で作られた下駄箱、オシャレな家具、大きなソファーやベッド、
ヨーロッパの美しいアンティーク食器、映画に出てくるような調度品の数々。
見ているうちに心は躍り、こんな素敵な家に住んでみたいとワクワク胸をときめかせることでしょう。
しかし、実際は建物の引き渡し後に家具や雑貨は自分で買いそろえないといけません。
シャンデリアなど高級ブランドの照明器具なんかもあったりします。
これも建築費には含まれてないので、オプションの料金が別途かかります。

そして、何より一番現実離れしているのがその広さでしょう。
70坪、80坪はあたりまえで、中には100坪以上の建物もあったりします。
さらに坪単価は現実的に建てられる家は60万円~70万円なのに、展示場の家は、坪100万円以上はかかっています。
しかし、ご安心ください。
実はこういった展示場の魔法にかからない方法があります。
それは、その展示場と同じ条件で家を建てて家具をそろえたらいくらかかりますか?と聞くことです。
その答えを聞けば、魔法は解けて現実的な視点にもどれます。

それでは、どの業者にお願いしたら良いの?と疑問に思うはずです。
有名なハウスメーカーは大企業だから変なことはしないはずだけど、
割高でセミオーダーが多く選択肢が少ないし、変更するとすぐに見積もりが高くなる。
工務店は比較的安く済みそうだけど工事の手抜きや倒産が心配。
センスがなく古臭そうな感じもするし、技術の差が大きくて良い工務店を探すのが大変。
設計事務所はオシャレな感じ信頼できそうだけど、料金が高くて予算のない人を相手にしないだろう。
一般の人が持ってそうなイメージを挙げてみましたがが、この既成概念を是非打ち壊してください。

ハウスメーカーは大企業だから安心と思っていませんか?
これは、建築業界以外にも共通する話で、一流大手食品メーカーの食中毒事件、大企業の製品のリコール事件などがあるように、
大企業であっても適当な下請け業者に工事を任せてしまうと欠陥住宅が建つことだって考えられます。
ハウスメーカーだからと信じ込まずに家づくりに対する姿勢を聞いてください。
工務店が安いのは広告宣伝費や営業費などを掛けないからだと思われていますが、マニュアル化されていない部分が多く、
ロスが出やすいため、割高になってしまうこともあります。
設計事務所はお金持ちの人しか相手にしてくれないイメージはありませんか?
実際は予算に応じて丁寧に設計してくれることもあります。
ただ、デザイン性を重視する事務所もあれば、性能を重視する事務所もあるので、注意が必要ではあります。
業務形態や金額のイメージで決めつけてはもったいないので、じっくり調べてください。
続いて分譲住宅の落とし穴についてお話します。

分譲住宅業者が提供する建物には特徴があります。

1 ベランダ。(立派に見えるが、雨漏りの危険がいっぱい。)
2 出窓。(豪華に見えるが、埃がたまりやすく手入れが大変。)
3 対面式キッチン。(部屋が狭くなり、風通しも悪い。)

これを分譲住宅への誘客、ホップ、ステップ、ジャンプ!と呼んでいます。
まず広いベランダに案内して感激させる。
次に出窓を見せて夢を膨らませる。
最後に憧れの対面式キッチンでとどめをさす。
決して外見だけで判断しないでください。
住宅業界全般にも言えることですが、悪いところは聞かないと教えてくれません。

せっかくなので合わせて基礎の話をします。
基礎は家づくりの土台となる最も大事な部分です。
最近の住宅メーカーは、ほとんどべた基礎を採用しています。
しかし、べた基礎の性質は軟弱な地盤には合いません。
特に埋め立てなどで新しく造成された土地は、気をつけてください。
水田、沼地、谷を埋め立てた土地は、地盤沈下が起こりやすいので、大手メーカーが造成していても大丈夫とは言えません。
素人では判断できません。
信頼できるプロの力を借りましょう。
また、格安の土地は、理由があって安いことが多いです。
土地選びはより慎重になるべきです。

続いて最新工法にも落とし穴があります。
高気密高断熱が注目されてますが、問題点も見受けられます。
人間は酸素を吸って二酸化炭素を吐き出して呼吸しています。
大人で1時間あたり17リットルもの二酸化炭素を排出しています。
気密性の高い部屋では、二酸化炭素濃度は時間と共に高まります。
酸素濃度が薄くなってしまうため、住宅には換気システムが必要になります。
気候の良い春や秋は、高気密も高断熱も必要ありませんが、
夏や冬は機械で空調を調節するため、締め切ったことが増えます。
すると二酸化炭素濃度が上がるといった不具合が起きます。
このように、高気密高断熱の家は、必ずしも良いところばかりとは限らないのです。

高気密高断熱住宅は熱効率が良いので、省エネルギーで経済的では?という提起もあります。
確かにそうかもしれません。
しかし、問題は室内空気の交換方法です。
石油ファンヒーターなどは排ガスが出て空気が汚れます。
どうしても換気が必要です。
部屋をせっかく暖めても窓を開けたら温かい空気は逃げてしまいます。
では、エアコンや床暖房ではどうでしょうか。
空気汚染は格段に減りますが、建設費や維持費が余分にかかります。
ですから決して経済的とはいえません。
人がいれば呼吸するので二酸化炭素の濃度は自然と上がります。
空気の汚染という問題を機械で解決しようとしても、次々問題が起こるのです。
このような問題の解決につながるのが自然素材でできた住宅です。
素材にも是非こだわってみてください。

次に広告宣伝にも落とし穴があります。
住宅雑誌は広告で成り立っています。
住宅雑誌でスポンサーやクライアントの意向は絶対とされています。
もちろん広告主の不利になるようなことは、まず載ることはありません。
逆に消費者にとって不利になっても、広告主にとって都合の良いことはそのまま載ることがあります。
ある雑誌社の話ですが、職人の特集を組もうとしたが、広告主のハウスメーカーからクレームがつきました。
なぜなら、ハウスメーカーにとって職人意識と言うものは、邪魔にしかならないものだからです。
下手に職人魂を発揮されるとコストがかかり、工期は延びる、監督しにくいなど全くいい事がありません。
私は京魂を持っているのでこの話を聞いて、とても悲しい気持ちになりました。
こうした記事こそ、必要とされるべきだからです。
例えば無垢材を使いたい、漆喰壁にしたい、銅版を葺きたいといった要望はハウスメーカーにとって耳が痛いものです。
住宅雑誌は、全て鵜呑みにせず、情報を吟味しながら読み進めましょう。

広告を出すことにも理由があります。
それは広告を出さないと売れないからです。
提供する商品が悪いところほど、これがなぜか広告が実に巧妙で上手です。
というのも、商品力や技術力では売れないので売り方を工夫しているからです。
どういう点を消費者に訴えればいいか。
何を強調すればいいか。
どういう言葉に反応するか。を知り尽くしています。
外断熱、高気密、高耐久、対面キッチン、出窓、ベランダなどといった消費者受けの良さそうな言葉を並べるのです。
住宅メーカーの営業マンの中にはそれを良い物だと信じきっている者もいたりします。
逆に腕に自信のある工務店は、下手に宣伝をしないこともあります。
広告に出さなくても紹介や口コミだけで仕事が十分回ってくるからです。
広告を出している住宅メーカーを選ぶ場合は、注意深くなりましょう。
チラシや新聞広告で気を付けることは、大切なことほど小さく表示されています。
業者にとって都合の悪いことも小さく書かれています。
ですから、大きな文字よりも小さな文字に注意して読んでください。
特に不動産広告は注意しなければなりません。
不動産会社がどうしても売りたいから掲載していることがほとんどです。
例えば建物を建てられない土地や、建て替えができない中古住宅など、危険がたくさんあります。
長くなってしまいましたが、参考にしてみてください。

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建設業界の落とし穴はありますか?

建設業界には危険な落とし穴がいっぱいあります。
この業界は、大手ゼネコンから中小工務店まで元請下請の世界です。
元請は手数料を取って下請けに任せます。
下請けが繁忙期で手が回らないときはさらに孫請けにまで仕事が回ることもあります。
だからその分費用がかさみ、高くなるわけです。
住宅建設の依頼先は次の5つに集約されます。
大工、工務店、ハウスメーカー、設計士、フランチャイズ店です。
業者は数多くあり、各社様々な工法を採用してるので、どの業者にお願いすれば良いか迷ってしまいます。

例えば
・木造軸組み工法
・2×4(ツーバイフォー)工法
・軽量鉄骨プレハブ工法
などといった建築用語を日常で耳にすることはあまりないと思います。

実際のところ工法が複数あり、価格や品質も様々でどれを選んだら良いか悩んで当然です。
「どの工法で希望はどうされますか?」と聞かれても何をどう返して良いか困るのが普通です。
自分にぴったりな家を建ててくれる業者を探すのはとても難しいことです。
しかし、どこの業者のどんなところが良くて、悪いところは何かといった具合に親切に教えてくれる人はなかなかいません。
それに営業マンに聞いても基本的に良い事しか言わないので不安になるかもしれません。
これは情報を集めなかったり、建築について知らないことが悪いのではなく、判断基準となる情報があまりに少ないことが原因です。

一定の判断基準がないと値段は比較できても、安心できる業者か見極めることはできません。
そうなると、テレビCMで見るハウスメーカーなら安心と思ったり、ついお願いしようかなと簡単に決めてしまうわけです。
また、モデルハウスを見て夢見心地になり、そのまま契約してしまうケースもあります。
その場の雰囲気だけで決めてしまうと後悔することになります。
例えば、契約後にオプションや追加工事を入れて予算を大幅にオーバーしてしまったり、
入居後に長年のローンの支払いに苦労する話をよく耳にします。
もっと嫌な話をすると、マイホームを購入したが欠陥住宅だったということさえあります。
みなさんは、そうならないよう気をつけなければなりません。
業者を選ぶときは慎重になってください。

これから、住宅建設の依頼先のデメリットをお話します。

大工の場合
技術レベルが違うのでその見極めが大変です。
最近は優秀な大工が少なくなっています。
施主の要望を大工が直接聞き取るのが難しく、工務店などの専属の大工でないと家づくりの希望を通すことは難しいでしょう。 
また、ハウスメーカーなどの下請け企業の大工の場合、ハウスメーカーが企業を指定するため、完全に運任せになります。

工務店の場合
工務店は安くなるイメージがありますが、上下差が激しいです。
設計施工においてレベルが低く、客観性に乏しい企業もあります。
材料を自己管理するため、信頼できる工務店でないと品質面が心配です。

ハウスメーカーの場合
早く、安く、大量にと、戦後の住宅難を解消するための仮設住宅を建てたのがハウスメーカーの起源です。
セミオーダー形式になっていることが多く、気に入ったモデルを選んでオプションで付け足していくので、
住み心地や施主の希望などはなかなか聞き入れてもらえません。
最初の見積りは安いものの、建物本体のみの値段を提示している場合やオプションなどが入れて最終的には高くなってしまう傾向があります。
ハウスメーカーの営業マンは話上手ですが、住宅に関しては素人である場合もあります。
契約を決めてしまおうと値下げして価格交渉に踏み切ることもありますが、
そのしわ寄せは下請けにいくことが多く、魂のこもった仕事には期待できません。
また、自然素材の建材を使わずに工業製品を多く使用するため、地球環境にはあまり良くなく、健康への影響が気になるところです。
煩わしい事も含めて全て担当してくれる事はハウスメーカーの良いところですが、施主がないがしろにされているイメージは否めません。
 
設計士の場合
設計コンペをご存知でしょうか。
一定条件で、複数の設計士が設計プランを競うものです。
生活スタイルや価値観を知らずに競うので、設計士の自己満足になりがちです。
打ち合わせに時間を掛けてもらえますが、設計士の主観で話し合いが進むことが多いです。
設計士は現場との連携が浅く、施工できない無茶な設計をしたり、
デザインを重視するあまり機能性が低く住みづらい家になることもあります。

フランチャイズの場合
実績、経験、技術力、営業力の無い人が、ノウハウを買って家を建てています。
まったくの素人でも、お金さえ払えば始められるビジネスです
効率や採算が最優先なので、契約をどんどん増やすそうとします。
坪単価が安い家は、スーパーで言えばバーゲン品のようなものなので要注意です。

こういう内容を読んでいると建築業界の裏側って怖いと少し不安に感じられたかもしれません。
ご存知のように筆者は工務店を営んでいます。
それでも、敢えて悪いところや弱点も知っていただきたいと思っています。
適当に建設業者を選んではいけない、真剣に良い企業を探したいと感じたはずです。
みなさんのために様々な情報を包み隠さずこれからもお伝えしていきたいと思っています。

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家づくりの落とし穴はありますか?

みなさんの家にこんなチラシが届いたことはありませんか?
「高品質で特別仕様の注文住宅が、限定3棟坪38万円!」
新聞折込のチラシや住宅雑誌、分譲や内覧会の案内などで何度となく目にしたことがあると思います。

家を建てる時には
「限られている予算でできるだけ良い家を建てたい。」
「一生に一度の大きな買い物だから絶対に失敗したくない。」
と思ったことはありませんか?
家づくりは新しいマイホームを迎える期待感と、大きな買い物をするから失敗できないという不安やプレッシャーが入り乱れるものです。

実はどんなに予算が限られてても、良質でローコストな家を建てる方法を知れば、その夢は必ず実現できます。
ただ、建設業者はたくさんあるし、何を判断基準にしたら良いのか分からないと思われるかもしれません。
このコーナーにはそのためのノウハウがぎっしりと詰め込まれてます。
これは、本屋さんで売ってる住宅情報誌や建築の本の内容とはガラっと百八十度異なります。
なぜなら、みなさんが本当に知るべきなのは、誰も教えてくれない住宅業界のマル秘情報だからです。

このコラム読み終わった時、

◆ 良質でお値打ちな家を建てるポイント
◆ 自分にピッタリな工法
◆ 良心的な業者の特徴とその見分け方
◆ 業者の言いなりにならない理想の住まいづくり
◆ 限られた予算内でオーダーメイドの家を建てる方法
など、絶対に欠かせないノウハウが身に付けることができます

マイホームは人生をかけて大きなリスクを背負いながら購入します。
30年、35年という気の遠くなるほどの長いながい返済ローンを組むこともあるでしょう。
そのため、「マイホームを建てたけどちょっと気に入らないなぁ。」
と思っても手遅れで残念ながら買い換えることはできません。
当たり前と言えばそうかもしれませんが、家はふつうの買い物とスケールが違います。
だからこそ、誰もが期待と夢を抱きつつ、不安も同時に感じるのです。

このような不安はありませんか?

◆ そんなに長い間、ローンを払っていけるかしら?
◆ 安いけど本当に大丈夫?
◆ 間取りやプランで失敗しない?
◆ 建築材料は安全?
◆ 業者は本当に良い家を建ててくれる?
◆ 建築途中で業者が倒産することはない?
◆ そして何よりも欠陥住宅に当たってしまったらどうしよう。

真剣であればあるほど、上記のような不安は増すばかりでしょう。
家づくりに失敗した人たちを今まで何度となく見てきました。
その度にやりきれない悔しさを感じたり、暗い気持ちになってきました。
そして、このまま黙ってたら、この建築業界は決して良くはならないという思いが強くなりました。
建築について素人の方が何の判断基準もないまま、家を建てるのは非常に危険です。
少なくともこれを読んでくださっているみなさんだけでも避けてほしいのです。
そのために、家づくりのプロとして、伝えるべきことをこのコーナーに託して一生懸命書いています。
しっかりと伝わるよう、また、簡単に読んでもらえるように専門用語を避けてできるようにわかりやすい言葉にしました。
負債になる家ではなく、資産価値が高くなる家を。
家を建てて心から良かったと思えるように。
是非、注意深く読んで、お役立てください。
そして、『快適な住まい』で、『末永く楽しい生活』を送ってください。

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工務店を選ぶ際の「基準」があれば教えてほしいのですが?

工務店を選ぶ際の「判断基準」と「選択基準」についての10のポイントです。

1展示場だけ見て決めない。
建物以外の費用まで払わされるおそれがあります。

2見学会だけ見て決めない。
セミオーダー形式で選択肢が少なく、なかなか希望を聞き入れてもらえません。

3見積りを複数とらない。
正しい比較をするのが難しいです。

4自分を知っておく。
「なぜ」と問いかけることが大切です。

5自社施工で建築現場に近いところを選ぶ。
これはマイホームを建てた後も安心だからです。

6よく聞いてくれる企業を選ぶ。
あなたの幸せを第一に考える企業は良い家づくりをしてくれるはずです。

7普段の現場を見る。
現場が綺麗なところは仕事に忠実でしっかりしています。

8職人の質は大事
良い家を建ててもらえるかが懸かっています。

9社長と話す。
代表者の姿勢は仕事(家づくり)に表れます。

10家づくりが心から好きな人を選ぶ。
住む人の事を考えながら愛情を込めてつくる家は良い家になります。

以上がこれまでのポイントのまとめです。

ところで、私も工務店を営んでいます。
もちろん、これらの基準を常に意識しながら日々仕事に楽しく励んでいます。
特に「最高の家で幸せな生活を送って欲しい」という思いは誰にも負けません。
また「私の建てる家が一番だ」という自信もあります。
でも、それを判断できるのは、依頼者さんだけです。
私は自信を持ってこのお仕事をしているので、満足してもらえる立派な家を建てることができます。
「ここは私にお任せください」と言いたいのですがここはグッと我慢します。
建設業者を探すとき、今までお話してきた10個の判断基準と選択基準にあてはめながら、企業を選んでみてください。
その際は是非私の会社もいっしょに加えてご検討ください。
京都にはたくさんの不動産会社がありますが、その中で家づくりに携わるのは1社だけです。
妥協せずに納得いくまで業者選びをしてください。

みなさんが家づくりに成功してもらうことを願っています。
展示場や内覧会で夢見心地になってしまうこともあるかもしれません。
しかし、これまでお話してきたように家づくりは一時の気分で安易に決めるものではありません。
家は生涯かけがえのない場所であり、幸せの拠点でもあります。
しかし、失敗してしまうと取返しがつかず、家はただの箱と化してしまいます。
家づくりは家を建てることが目的ではなく、家を建てた後家族が毎日の生活を幸せに楽しむことが大切です。
ですから、売り込みや訪問営業を一切していません。
ゆっくりと冷静に検討する時間をとっていただき、
「本気で家づくりを進めたい」と思った時に全力でお手伝いしたいと考えているからです。
それで、もし今、お悩みのことなどがありましたらぜひお気軽にご相談ください。

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家を建てる工務店を選ぶ時のポイントみたいなものはありますか?

「家づくりにおいて工務店が何を大切にしているか」は非常に重要です。
建物の品質や安全性はもちろん、それ以上に施主さんと施主さんの家族が、毎日の生活を楽しめることが一番です。
幸せな暮らしができる住環境を整えることを家づくりの目的にしている工務店を、是非選んでいただきたいと思っています。
今までお話してきた中で最も重要視していることはこの3つです。

「社長の人間性」
「家づくりが心から好き」
「施主の幸せを一番に考えている」

今までお話したことと重なりますが、家づくりの主役は施主さんです。
「幸せなマイホーム生活を送りたい。」
「家族と豊かで実りのある人生を送る基盤としての家づくりをしたい。」
そう思ってみなさんも家を建てることかと思います。
建築業者はたくさんありますが、その中から選べるのはたった1社です。
業者の方や大工さんに初めての取引で家を建てた時のことを聞いてみてください。
一生懸命家を建てたことでしょう。
施主のために精一杯頑張って良い家にしてあげようと思って家づくりに励んできたはずです。

今まで長く語ってきたルーツにもつながりますが、この建築業界の実態を知っていただき、
家づくりのパートナーと呼べる建築会社に巡り合ってほしいという想いをこめて、この文章を綴っています。
これ以上、みなさんに家づくりで後悔してほしくない。
マイホームを手にして笑顔になる人達で溢れてほしい。
これが切なる願いです。
少し語尾が強くなったところもあったかもしれませんが、地域密着の工務店をただ勧めたり、宣伝したいわけではありません。
そして、ハウスメーカーや一部の業者を敵対視したり、悪く言うつもりもありません。
同じ業界の仲間であり、切磋琢磨しながら成長しあうものだと思っています。

しかし、施主泣かせになる仕事をしないでほしいという悲痛な思いや、施主を大切にしない建築業界のあり方に疑問を抱くことはあります。
人生をかけて家づくりをするお客様の幸せを第一に!
そうした信念で私たちはこの仕事に誇りを持って向かい合っています。
施主さんに心から家づくりを満足してもらえる企業がこの業界にあふれてほしい。
まずはこの京都から...そして全国へ。
以上で、工務店を選ぶ際の「判断基準」と「選択基準」は最後となります。
ここまでに書いた知識がみなさんのお役に立てることを心から願っています。

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やはり家の近くの建築会社から選ぶ方がいいのでしょうか?

業者選びで、私が施主さんに強調していることがあります。
それは、業者選びで最も大切なことは、代表者の人柄だということです。
どんな場合でも親身になって相談に乗ってくれるか、この人なら信頼できるかどうかをしっかり見極めてください。
現場出身の社長は家を建てることが大好きな印象が強いです。
一方、営業出身の社長はトークがとても上手です。
しかし、家を建てることよりも売ることに熱心で営業色が濃い人が多いです。
家を建てることは目的でもゴールでもありません。
施主目線に立っていっしょに理想の家をつくり、幸せなマイホーム生活をサポートするのが我々建設業界の本来あるべき姿です。
住み始めてから気になる部分が出てきたり、台風や地震などの被害に遭ったときにしっかりとアフターサービスをしてくれるところを選びましょう。

同業者なので耳の痛い話になりますが、例えば住み始めた家に不備があったとします。
そこで、担当者宛にクレームの電話をすると
「担当の○○は転勤しました。」
「不備について(住宅会社側は)言いました」
「(お客様は)聞いてません。」と言い争って押し問答になることもあります。
非常に無責任ではありますが、契約を結んで下請け業者に任せて、建物をお客様に引き渡したらそれっきりにしてしまうケースも残念ながら存在します。


近年日本の各地で大きな地震が起きています。
関西では大阪北部を震源地とする最大震度6弱の地震も起こりました。
大変痛ましいもので私たちが住んでいる京都でも最大震度5強の大きな揺れがありました。
こうした大地震が起こると建物が倒壊したり、家財が壊れてしまうなど様々な問題が起こります。
地震が起きてからスピーディーに対応してくれる地元の工務店と、片付け終わって時間が経ってから訪れるハウスメーカーなら
みなさんはどちらに信頼をおきますか。
大切な家を建ててもらうなら、アフターサービスが手厚くすぐに駆け付けてくれる業者が良いでしょう。

もう一つアドバイスです。
「社長と直接話ができる業者を選びましょう。」
社長と聞くと畏れ多く感じるかもしれません。
ハウスメーカーなど大企業の社長と話をするのは難しくても、地元の工務店の社長なら話をすることができます。
人とのつながりや施主を大切にする社長であれば、相談に乗ってくれたり、質問をしたら目を輝かせながら話してくれることでしょう。
社長の人間性を是非見てください。
社員と一丸になって仕事をしていますか?
家づくりが大好きな人ですか?
施主の幸せを一番に考えて家づくりをしてくれる業者に巡り合う大切なポイントです。

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快適住まいのプロデューサー 落合隆治の「京都住まいの教習所」  【運営】株式会社D’far
〒606-0957 京都市左京区松ヶ崎小脇町1-5
TEL : 0120-58-4601 / FAX : 075-702-7572

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