京都住まいのQ&A

 

 

 

安い土地、高い土地の違いって何ですか?

同じ地域であっても、安い土地と高い土地があります。
国などが公表している地価相場としては、同じ地域であればそれほど差はないのですが、実際に販売している価格を見ると価格に差があることが多いと思います。

「良い土地」とは、一般的に駅やスーパー、学校などが近くて便利な場所です。
もちろん個人差はあるかと思いますが、利便性に優れた閑静な住宅街が一般的に人気となっています。
高い土地と言うのは「良い土地」だと考えられているため、資産価値があると判断して良いと思います。

【高い土地の特徴】

・駅に近い、商業施設に近いなど利便性が良い
・広い南側道路道路沿い
・日当たりが保証されている
・ライフラインがきちんと整備されている
・土地の形が良い

【安い土地の特徴】

・駅や商業施設から遠い
・隣接する道路が狭い
・建物と建物に挟まれているため日当たりが良くない
・ライフラインが整備されていないことが多い
・土地の形が悪い

土地を探す上で参考にするのが地価相場です。
地価相場は現在インターネットで調べることができるのでとても便利です。
それを基に予算内で購入できるエリアを探す方が増えています。
ただ、土地の販売価格にはさまざまな費用が含まれているので、調べた地価相場で購入できることは少ないと思います。


一方周辺の土地相場に比べ、極端に高い土地は「売主」の意向で高めの価格となっている可能性があります。
土地販売の仲介をしているのは不動産業者ですが、実際にその土地を所有しているのは個人である事が多々あります。
地価相場を参考に価格を決めることが多いのですが、売主の希望価格で販売することもあります。
「売主の意向」で土地の価格に違いがあることもあるため、「高い」と思ったら良い土地であってもしばし様子を見た方が良さそうです。



土地によってできる間取り、出来ない間取りってあるの?

購入する土地によっては希望通りの間取りができない可能性があります。
つまり選ぶ土地によっては、家の規模や形に制約があることを覚えておかなくてはなりません。
購入した土地に注文住宅を建てる場合、基本となるのが「建ぺい率」と「容積率」です。
基本的に建物の面積の上限は「建ぺい率」で決められているほか、延床面積の条件も「容積率」で決められています。
土地(エリア)によっては建物の高さや北側傾斜などの規制があるため、希望どおりの注文住宅を建てられるかは購入前に確認しておく必要があります。
3階建ての注文住宅をと考えていても、その土地は3階建てを建てることができないなんて事もあります。

土地の形にもさまざまなものがあると思います。
綺麗な正方形や長方形の土地なら良いですが、台形や三角形などの土地もあります。
無駄なスペースを作らずに家を建てるなら、正方形や長方形が良いのですが、そうでない場合、希望通りの間取りにならない可能性があります。
ただ、台形や三角形の土地でも、プランを工夫することができれば、希望に合った間取りで注文住宅が建てることができるので土地の形にこだわりすぎる必要はないと思います。

「用途地域」という言葉をご存知でしょうか。
土地によってできる間取りと出来ない間取りがある場合、その原因はもしかしたら「用途地域」にあるかもしれません。
土地には「都市計画法」に基づいた利用法があります。
それによっては土地に用途制限がかけられてしまうこともあります。
用途地域である場合、建築条件(建物の種類、建ぺい率、容積率、高さ制限(第一種・第二種低層住居専用地域)、前面道路幅員別容積率制限(道路幅員に乗ずる数値)、道路斜線制限、隣地斜線制限、日影規制)が決められています。
それを知らずに購入してしまうと、希望通りの間取りにならないかもしれないので注意が必要です。
一般的に不動産屋を介して土地を購入すると思いますが、用途地域である場合、必ず情報欄に記載されているはずです。
仮に記載されていなかった場合は、自ら担当者に質問してみましょう。

自営業でも、住宅ローンって組めますか?

自営業を営む個人事業主の方が、住宅ローンを組むのは可能ですがその審査基準が難しいと言われています。
会社員は毎月一定のお給料がもらえますが、自営業の方はそうとも言えません。
業種によって違いはあると思いますが、毎月安定した収入を得ていたとしても将来的にどうなるか分からないという点で住宅ローンの審査が厳しくなっているのは事実です。
体を壊してしまうと働けなくなりますし、会社員のように保障などもありません。
あらゆる面で収入に直接影響が出やすいのです。
そのため一般的な会社員よりも審査が厳しく設定されています。

住宅ローンの融資条件の一つに「返済可能な安定継続した収入や所得が見込める方」と定めている金融機関がほとんどです。
それを証明するために、一般的には過去1年~2年分の源泉徴収票を審査の段階で金融機関に提出します。
一方、自営業の方の場合は、過去2~3年分の確定申告書の提出を求められる場合が多いです。
それだけでも「何だか厳しい審査だな・・・」と感じてしまいます。
会社員の場合は、年収が審査の対象ですが、自営業の場合は「収入-経費」が対象です。
自営業の方も、銀行の基準をクリアしていれば住宅ローンを組むことができます。

【自営業者が住宅ローンの審査をクリアするためのポイント】

1.頭金を多めに用意しておく

自営業に関わらず住宅ローンでは、頭金の有無や金額も審査の対象となります。
住宅ローンは金額が多ければ多いほど審査も厳しくなるものです。
そのため、頭金を多めに用意し、住宅ローンを組む金額を減らすことで審査が通りやすくなります。
例えば、3,000万円の物件を購入する場合、頭金が500万円よりも1,000万円の方が有利です。
一般的には、自営業の方なら頭金として住宅資金の20%以上は用意しておくと審査が通りやすいと言われています。

2.最低限の所得を知っておく

自営業の方が住宅ローンを組むにあたり、必要な平均年収が300万円以上です。
2、3年の平均所得が300万円以上であれば審査が通りやすいと言われています。

3.他のローンを返済しておく

自営業の方は他にもローンを組んでいる場合が多いと思います。
事業資金として個人で借り入れているものでなければまだ良いのですが、個人事業主となると代表者名義でローンを組んでいることが多いと思います。
その場合は、できるかぎり返済しておきましょう。
住宅ローンの審査には「返済比率(返済能力)」が関係してきます。
住宅ローンだけでなく、その他のローンも含めてチェックされるため多額のローンがある場合、審査に通りません。
できる限りローンを返済して住宅ローンの審査に挑みましょう。
また、確定申告をきっちりおこなっているかどうかも大切です。
抜け漏れで未納分の税金などがあっても住宅ローンの審査は通らなくなります。

今回は自営業の方の住宅ローンについて少しご紹介しましたが、「京都住まいの教習所」では住宅ローンをはじめ住宅にまつわるさまざまなことを勉強できます。
自営業の方も住宅ローンについてなど少しでも不安があるようでしたら、お気軽にお問い合わせください。
これから注文住宅やマイホームを建てたいとお考えの方は、ぜひ「京都住まいの教習所」で一緒に勉強しましょう。



自分は、銀行借入できるのだろうか?

銀行借入には銀行の審査が必要です。通るかどうかは仮申込みをして事前にチェックしましょう。

① 完済時年齢(借入時年齢) 

 完済時年齢が遅ければ遅いほど不利になります。できるだけ若い時に借りる方が有利です。

② 年収と返済負担率

 年収が多いほど有利です。また、金利が安い時は借入可能額が多くなります。

③ 雇用形態・勤務年数→借入れする前には会社を変わらない

 公務員、正社員が有利です。理由としては、雇用期間が無期限であること、社会保障(雇用保険・健康保険等)に加入しているため、立場が安定していること等です。

また、借入審査では、勤務年数2~3年以上等と条件が付いている場合があります。借入する前の転職には、注意が必要です。

④ 過去の信用状況

過去にカードローンなどで支払いが3か月以上滞ったことがある人や、携帯料金を3か月以上滞納している人は、借入できません。

近年は、非正規社員の増加などの不安定就業により、奨学金返済を支払えず滞納する人が増えています。銀行借り入れにも影響するので注意が必要です。

⑤他の負債状況

 車等の月々のローンがあると、住宅ローンの月々の返済と合計して判断されます。安全基準を超えていると審査が通らないので注意が必要です。

⑥健康状態

 住宅ローンを借りる時には団体信用生命保険(団信)に加入するのが原則です。持病を持っていたり、過去に病歴があると審査に影響することがあります。心配な人は、事前に仮申し込みをしてみましょう。

⑦連帯保証人

 銀行借り入れには、連帯保証人が必要なことがあります。保証協会を利用することもできますが、費用が必要です。

⑧担保評価

 担保となる家・土地がある場合は、融資額に対してどれぐらい価値があるかが銀行の審査に影響します。

どうすれば「お得な家」の買い物ができますか?

各社の標準装備と構造の比較表を比べれば簡単です。

レストランで料理を注文するのと同じで、メインだけでなく、サラダやデザート、スープがセットになった「フルセット型」と、それぞれ別途注文が必要な「オプション追加型」の標準装備があるから気をつけましょう。


自分たちの家族にとって、必要だと思う設備、機能、性能を、リストアップして、それが、しっかり標準仕様に含まれているかを確認するのが賢い買い物の方法です。

家の見積書の信頼性はどう見分けますか?

お客様にもわかりやすく、建物のことだけでなく、住み始めてからの支払いとアフターメンテナンスの概略までしっかり説明してくれるかどうかが重要!

そして、不安な点やわかりにくいことを質問したときに丁寧に答えてくれるか会社は安心です。

どんな資金計画・支払い計画を立てればいいですか?

人生計画と支払いをセットで考えてくれる誠実な会社に頼めば安心!
まず、家を建てる前に人生計画と支払いをセットで考えることが大切です。

その理由は、個々のケースによりますが、一般的に住宅ローンは、
何十年にもわたる長い期間にわたるものが多く、
定年後のことまで考えて建てないと危険です。
自己資金と年収、人生計画から、無理のない支払いを勧めてくれる
能力が高い人を見極めましょう。

また、最初に、土地と建物、諸費用まで含め、
必ず、支払いの概略を教えてもらいましょう。

それから土地を買うことが大切です。
また、住宅会社の建物性能、標準装備等仕様まで
概略を知っておくと予算オーバーしません。

さらに、建物性能の高い会社は、
ソーラー収入を合わせて提案してくれるから安心です。

資金計画はどんな人に頼めばいいの?

家造りのお悩みのポイントの上位3つ(お金1位・土地2位・建物3位)を解決して、
年収から分かりやすく答えてくれる人に頼むべきです!

例えば、お金、支払いの不安に対しては、
初回で、年収から、ローン計算・税金・家賃比較の計算をしてくれる人

土地に関する不安に対しては、
土地情報が多く、こまめに土地案内を建物とセットでしてくれる人

建物に関する不安に対しては、
建物の性能が高く、標準装備の多い建物を提案すてくれる人

信頼できるかどうかという不安に対しては、
施工中の工事報告が良い人、アフターに詳しく紹介の多い人 等々・・・・

でも、このような3つの分野に詳しい人をどうやって見分けたら良いでしょうか?

それは、初回の面談でも、最新のツールやソフトを使って

数字の回答の早い人かどうか?という点に注目してください。

常日頃から、新しい情報を取り入れ勉強している人は、お金、土地、建物、アフターまで

総合的に詳しいので安心して相談してください。

頭金がないけど、どうすれば京都で家が建つの?

まずは年収から逆算して、人生の計画書を作成してみましょう。

というのは、今の住宅ローンの金利が非常に低く、

賃貸住宅の家賃程度の月々の支払いでマイホームが建てられる場合もあります。

しかし、マイホームを建てた場合の月々の支払いがいくらになるかは、

何度も打ち合せを重ねないとわからないことが多いのが現実です。


また、土地をお持ちでない場合は、土地の価格についても合算しなくてはなりません。

そこで、まず、現在と未来の比較、さらに支払いの比較ができる人生の計画書を作成してから、

土地と建物を買うべきです。

京都で家を建てたいのですが、何から考えていいのかわかりません。

家づくりで損しないために、まずは、基礎知識を増やしてください。

京都住まいの教習所では、まずは、どんなお家ができるのか、実際に見て体感することができる「完成住宅見学会」から始まる3つのステップを通して、資金計画から低燃費快適住宅を建てるための建材に関する知識、最新の住宅トレンド等について、本物の注文住宅を手に入れるために知っておきたい知識と方法を学んでいただけます。

是非、まずは、お気軽に見学会に参加してください。

【見学会へのご予約はコチラ】

快適住まいのプロデューサー 落合隆治の「京都住まいの教習所」  【運営】株式会社D’far
〒606-0957 京都市左京区松ヶ崎小脇町1-5
TEL : 0120-58-4601 / FAX : 075-702-7572

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