失敗しない土地選びの秘訣として、まず最初に一戸建てに向く土地と向かない土地について説明します。
土地を探している人は、土地だけが欲しいわけではありません。
購入した土地に家を建てることが目的です。
だから、その土地が建物を建てるのに向いているのかどうか非常に大切な事です。
向いているか向いていないかを明確にするのに3つのチェック項目があります。
1.用途地域をチェックする
用途地域というのは「住居用」「商業用」「工業用」などその土地の用途を決めたものです。
その種類は12種類。
・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域
これらの用途中期が指定されると、それぞれの目的に応じて建てられる建物の種類や大きさに規制がかかります。
結果として住居用地として一番の理想とされているのは「第一種低層住居専用地域」です。
下に行くほど住環境が悪くなります。
「第一種低層住居専用地域」は主に2階建て程度の戸建て住宅やアパートが建っている地域です。
この地域では、建物の高さは10メートルまでと制限されています。
また、隣の敷地から1メートル以上空けて家を建てなくてはなりません。
要するに、住環境を保全する地域となっているのです。
第一種低層住居専用地域には、ホテルや百貨店、商業ビルなどを建てることはできません。
だから、隣の空き地にパチンコ屋や商業施設、マンションなどが建つことがないので、今後日当たりが悪くなってしまうなんて心配がありません。
将来的に家を改装して小さいお店を始めたいと思っている方は第一種低層住居専用地域は不向きです。
基本的に第一種低層住居専用地域では商売をすることができないため、そのような方に向いているのは「店舗兼用住宅」です。
ただ店舗兼用住宅は物件が少ないため探すのが難しいと言われています。
京都は観光地であるため、将来的にお店をやりたい！と言う方は結構いらっしゃるのですが、中々難しいのが現実です。
用途地域以外の土地は「無指定地域」と呼ばれています。
都市計画区域外で、そこも一般の住宅を建てることが可能です。
無指定地域はどちらかというと規制が緩やかです。
危険物の貯蔵所や、大きな騒音がするような工場、風俗営業のような施設以外は建てることができます。
仮に無指定地域に気に入った分譲地があったとします。
でもそこは具体的に言えば、ファッションホテルを建てることのできる地域です。
ですから、住居として選ぶのは避けた方が無難です。
更に避けておいた方が良いのが「環境保全地域」と呼ばれるところです。
がけ崩れや土砂崩れの危険を覚悟しなくてはならない地域だからです。
2.地形をチェックする
盛土して造成した土地は地盤沈下の恐れがあり、土地の形が悪いと設計や施工の際に制約が出来てしまいます。
どんなに安い土地であっても、土地の形が悪かったり、危険性の伴う土地の場合は、建築時のコストアップに繋がってしまいます。
理想としては、間口7m以上、奥行き10m以上です。
それに南か北に道路があれば一戸建てに向いている土地として判断することができます。
ただ、そのような理想的な土地は少ないので、あくまで一つの目安として考えるようにしましょう。
3.接面道路の幅員と方位をチェックする
最も理想的なのは「6m以上幅のある南側道路」のある土地です。
南側道路であれば、たとえ南側に新しい家が建ったとしても日当たりや風通しが確保できます。
ただ、全ての土地が南側道路というのは現実的ではありません。
現実的には、4m以上の道路に隣接している土地が好ましいでしょう。
